LE CLAUSOLE STANDARD NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE COMMERCIALE


Generalmente i contratti di locazione contengono una serie di clausole standard che spesso vengono scarsamente comprese tra le parti contraenti. Almeno per i casi ritenuti più semplici, infatti, l’assistenza legale si ritiene superflua.

Vi è quindi una prassi diffusa di acquistare per pochi euro un modello contrattuale già predisposto.

In essi è facile rinvenire “clausole di stile”, ossia clausole che si adattano alla maggior parte dei contratti, cui si affiancano le opzioni (accetta/non accetta, é dotato/non é dotato etc.) la cui scelta talvolta non viene neppure operata.

Il risparmio per una parcella da parte di chi preferisce il “fai da te”, é solo apparente. Ed infatti la maggior parte delle problematiche sopraggiunge nel corso del rapporto ovvero al termine del contratto.

Cosa accade se, il conduttore che tanto ha investito nella propria attività e costretto al rilascio, non si vede poi riconosciuto un minimo dell’apporto dato con le proprie addizioni e migliorie?

Talvolta, infatti, ci troviamo di fronte ad un ingiustificato arricchimento da parte del proprietario proprio perché il locale ha subito un sensibile incremento di valore.

La ben nota contingenza economica nel nostro Paese ha oggi costretto molti a lasciare locali commerciali dagli stessi condotti in locazione anche da decenni, e l’occasione del quesito posto oggi alla nostra attenzione è stato più volte toccato con mano.

Mi sono interrogato se in uno sfratto per morosità potessi opporre in compensazione le somme di cui il conduttore era debitore, con quelle spese per una manutenzione opportuna, talvolta obbligatoria (es. adeguamento impianto elettrico), cui il proprietario pur essendo tenuto non vi ha mai partecipato. Lo studio si é fermato quindi sul diritto ad un indennizzo, e ciò anche nella ipotesi – direi sovente – che il locatore non abbia formalmente autorizzato il conduttore.

Sfugge al proprietario, che si fa scudo sulla previsione contrattuale di molte clausole di stile, come non si può escludere una sua partecipazione alle spese ad libitum, proprio perché questi ha un obbligo di mantenere l’idoneità del locale per tutta la durata contrattuale e non solo alla consegna (Art. 1575 c.c.).
Il locale – è spesso scritto – è “idoneo” ed  in “perfetto stato” e il “conduttore lo accetta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”. Che cosa poteva pretendere allora il conduttore?

Se è pur vero che la letteratura sul tema riconosce un favor al proprietario, avvicinandosi alle soluzioni date dal sistema anglo-americano e quindi gravando le spese sul conduttore che ha facoltà di porle in essere ma a suo rischio e pericolo, dall’altra parte occorre vedere quale l’effettiva volontà negoziale delle parti.

Anche qui l’ orientamento giurisprudenziale riconoscere come nei contratti siano presenti delle “clausole di stile”, un’etichetta convenzionale che raggruppa una serie potenzialmente infinita di pattuizioni dal contenuto generico, che le parti inseriscono in ossequio ad una prassi meramente linguistica.

Si tratta invero di clausole prive di fondamento normativo la cui validità sarà rimessa al vaglio del giudice che dovrà interpretare l’effettiva volontà delle parti in relazione al contesto (art. 1363 e 1367 c.c.).

Lo stesso può dirsi per quelle clausole in cui una parte dichiara “di non aver più nulla a pretendere a qualsiasi titolo dall’altra”, alla luce della considerazione che la detta rinuncia è palesemente generica e non circostanziata per il futuro rapporto locatizio.

Nella locazione le parti si dividono le spese in base ad una generica distinzione tra ordinaria e straordinaria manutenzione. Ma la distinzione deve essere ampliata ai concetti di miglioria e addizioni regolati dagli artt. 1592 e 1593 c.c. L’art. 1592 c.c. riguarda propriamente i miglioramenti, sui quali generalmente – salvo non diversamente pattuito – il conduttore alla cessazione del rapporto, non avrà alcun diritto di indennizzo.

L’art. 1593 c.c. regola le addizioni ossia quelle trasformazioni apportate al bene locato tali da non costituire una utilità qualificabile come miglioria e tali naturalmente da non alterare la naturale destinazione della cosa; queste possono essere separabili, ossia asportabili senza danno alla cosa principale, ovvero non separabili.

All’ atto pratico il giudice per riconoscere l’indennizzo, dovrà valutare la idoneità del consenso a dette addizioni, consenso che il più delle volte é assente ma benché tale, é stato tollerato e non contrapposto del locatore con un contegno contrario.

Al conduttore quindi è riconosciuto per legge, quanto alle addizioni, la facoltà di toglierle alla fine del rapporto, salvo che ciò possa arrecare nocumento al bene e salvo che il locatore voglia ritenerle e, pertanto, quest’ultimo potrà riconoscere – sia pur in parte – la compensazione delle somme spese dal conduttore con quelle di cui lo stesso sia moroso.

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