REAL ESTATE

Non negoziamo mai per paura,
ma non abbiamo mai paura di negoziare
John Kennedy

 

Premessa
In commercio sono disponibili diversi testi tecnici e giuridici sul diritto immobiliare. Da queste fonti, in parte, si è attinto.
Senza pretesa di esaustivita’ in questa mini guida che altro non è che una bozza di personali appunti, sono riportati alcuni termini di maggiore utilizzo rinvenuti nei contratti di compravendita e di mediazione immobiliare.
La guida si pone pertanto l’obiettivo di fornire un preliminare strumento di comprensione per chi fosse intenzionato ad entrare in contatto con il mercato immobiliare statunitense, vuoi per commercializzare presentando il proprio immobile in USA, che per acquistare in questo Paese.

La differente normativa applicabile, la diversa terminologia giuridica e la difficoltà di comprensione della lingua, possono infatti costituire un ostacolo se non una vera propria insidia al momento della stipula di un contratto che può rivelarsi eccessivamente penalizzante per l’investitore.
Lo Studio Legale Perugi, grazie alla competenza maturata nel settore del Real Estate ed alla collaborazione con il broker newyorchese Traci Cangiano della Cangiano Real Estate di Staten Istand New York, fornisce assistenza legale all’investitore italiano in ogni fase della trattative attraverso lo studio della contrattualistica internazionale e la predisposizione di accordi adeguati alle esigenze dell’investitore stesso.

Il listing agreement
L’agenzia immobiliare ci sottoporrà un contratto.
E’ un modulo in triplice copia nel quale si conferisce l’incarico a questa a vendere ovvero ad acquistare un immobile.
Abbiamo attentamente esaminato un conferimento di incarico di mediazione dello Stato di New York e lo abbiamo fedelmente tradotto.

Tutte le informazioni sull’immobile che si vuole acquistare o si vuole vendere, sono analiticamente contenute nelle pagine aggiuntive al vero e proprio contratto, quale fosse un questionario.
Vi stupirà conoscere quanta importanza venga data a una o più determinate utilità del bene, e a quanti particolari vengano inseriti per noi non così rilevanti.
I dati forniti, previa autorizzazione del venditore, potranno essere inseriti dal broker nel circuito immobiliare di quel distretto (es. MLS di New York), ovvero in uno più ampio con la cooperazione anche di altri venditori e mediatori.

Il MLS gioca un ruolo importante nel marketing immobiliare. Dell’importanza e dei diritti dei broker, ne è dato desumere in molti casi giudiziari delle corti federali. Le agenzie, in diversa tipologia composte, operano con numeroso personale abile alle negoziazioni immobiliari in differenti lingue.
Il marketing operato dai borkers e’ tale che questi investano non poco per pubblicizzare il bene. L’esperienza personale con il settore si e’ rivelata significativa in termini di competenza e affidabilità. Non credo sia stato un caso.

Dall’esame dei testi abilitativi alla professione di broker ovvero del salesperson, mi sembra infatti di avvertire una buona preparazione da parte degli stessi. Le materie di studio, oltre agli elementi di diritto e alla conoscenza delle leggi locali e federali, lambiscono Finanza, Matematica, costruzione dell’immobile, conoscenza dei rischi ambientali.
L’idea di commercializzare immobili italiani e’ infatti piaciuta subito, ed è passato poco tempo per vedere i primi risultati.
Così come non sono stati pochi gli italiani che si sono rilevati interessati a commercializzare il proprio bene in USA, altrettanti sono stati quelli stranieri che ci hanno contattato per i propri immobili in Italia, acquistati a titolo derivativo ovvero originario per investimento.
Esperienze simili si erano d’altro canto già avute in precedenza all’attuale progetto di espansione in tale settore.
Ed infatti i casi posti alla nostra attenzione, muovevano dall’assistenza di alcuni clienti italo-americani per lo scioglimento di comunioni ereditarie. Le implicazioni nel campo immobiliare erano molte e l’assistenza legale opportuna.

L’acquisto di un immobile negli USA

Negli ultimi anni si è rilevata una maggiore incidenza di clientela nella ricerca di immobili in USA a titolo di investimento soprattutto in Florida, senz’altro favorita dalla sua posizione climatica e dai servizi resi.

In questa sede si tratteggeranno alcuni passaggi e i termini, rinviando all’apposita scheda in materia (08-14).
La proposta di acquisto (purchase agreement) e’ presentata dal broker dell’acquirente al broker del venditore.
Contestualmente a riprova della buona fede della futura negoziazione, viene versata una caparra (earnest money) in un conto a garanzia (escrow account), ovvero all’avvocato che prima del rogito rilascia una opinion of title. (ma la chiusura del contratto può essere affidata anche un Title Company)

Durante le trattative, le clausole contrattuali potranno essere modificate (addendum) sino a giungere ad una data effettiva dalla quale decorreranno tutte le scadenze.
All’autonomia contrattuale viene dato ampio spazio, tanto da risultare il contratto, talvolta, composto da numerose pagine. L’accettazione del contratto e’ frequentemente sottoposta al versamento di un conguaglio di deposito, generalmente il 10% di quanto dichiarato nel contratto.

Di ausilio vi sarà un commercialista (certified public accountant) per meglio comprendere l’aspetto della imposizione fiscale in quello Stato.
La conclusione del contratto (closing agreement o statement HUD-1* fa seguito alla produzione documentale (deed, title, warranty deed, clear title, title insurance). E’ in tale fase che vengono generalmente pagate le commissioni al broker.
Tra le varie spese future all’acquisto rammentiamo anche quelle che dovranno essere pagate al property manager che è colui che si occuperà della gestione dell’immobile.
(*) HUD = Department of Housing and Urban Development)

La vendita di un immobile ubicato in Italia per il tramite della mediazione in USA e l’applicazione del diritto internazionale privato
Abbiamo accennato alla vendita di un immobile sito in Italia commercializzandolo direttamente dal territorio statunitense.
Il contatto aumenterà le chances di vendita per quell’immobile che probabilmente sarà fermo non da poco tempo sul mercato italiano.

Lo Studio quindi offre la possibilità di creare un collegamento con alcuni broker immobiliari, inserendolo nel circuito del MLS americano.
L’assistenza legale e’ legata alla contrattualistica estera, poiché anche se l’immobile e’ ubicato in Italia e soggiace alla legge italiana, l’attività di mediazione viene svolta interamente all’estero. La legge applicabile in tal caso potrebbe essere infatti quella americana in tutto o in parte.
Il contratto di conferimento d’incarico dovrà pertanto essere rivisto con l’applicazione delle norme di diritto internazionale privato. (tecnica del depeçage o morcellement prevista dall’art. 3 della Convenzione di Roma del 1980).

In particolare, quanto alla legge, si tratta di una decisione che dipende da valutazioni di opportunità e, naturalmente, dalla possibilità di raggiungere un accordo con la controparte.
Tra le possibili alternative possiamo indicare: la legge italiana, quella del Paese della controparte, quella di un Paese terzo ed infine il ricorso alla cosiddetta lex mercatoria, e cioè ai principi generali ed usi del commercio internazionale.

Un errore frequente è quello di fare confusione tra legge applicabile e foro competente.
Si tratta di due nozioni distinte: la prima riguarda le regole applicabili al contratto, l’altra l’individuazione del soggetto chiamato ad applicarle in caso di controversia.
E’ quindi inesatto affermare che scegliendo il foro competente di un certo Paese, ne discende l’applicazione del diritto di questo Paese.

L’istituto dell’arbitrato risulterà particolarmente adatto per controversie di una certa importanza (tali da giustificare i maggiori costi che esso comporta) e per le quali assuma un rilievo primario la specifica competenza di chi deve decidere la controversia. Nel campo immobiliare riscontriamo amplia applicazione a tale istituto.
L’arbitrato si presta inoltre e diversamente dalla giurisdizione nazionale, a comporre dei collegi misti, superando in tal modo l’alternativa tra giudici del paese di una parte piuttosto che dell’altra.
La sentenza arbitrale risulterà poi in molti casi più efficace all’estero rispetto ad una sentenza ordinaria (in particolare grazie alla Convenzione di New York).

Nel contratto, ad evitare che una parte si scelga la norma da applicare adendo il tribunale per primo, potrebbe essere utile inserire una clausola di PACTUM DE LEGE UTENDA:
Es. “il contratto e’ interamente sottoposto al diritto italiano che ne regola la conclusione, esecuzione e cessazione, ed in base al quale questo sarà interpretato, anche al fine della risoluzione delle controversie da esso nascenti”

Conclusioni

Sempre più spesso e da più parti, i commentatori concordano nel riconoscere come grandemente affievolito il prestigio di quell’antico mestiere che è la professione forense.
Il malessere e’ sotto gli occhi di tutti. Si legge che la disfunzione sia legata a fenomeni sociali sempre più complessi, ad un eccesso di produzione normativa, ai rilevanti oneri economici, ecc.
Sono esenti coloro che hanno da sempre, meritati o meno, incarichi legati alla politica o a status personali di privilegio.
Per il futuro, si propongono soluzioni a contrasto, di rilancio del prestigio, con progetti di riforma in allineamento con alcuni Paesi europei e non.

Nell’attesa che tutto cambi, ci si è guardati intorno, attivamente.
Lo Studio legale Perugi, dopo una lunga esperienza sul campo, è sempre più convinto di come la professione debba essere ridisegnata nella realtà in cui si opera, arricchendola di nuovi stimoli, e svecchiandola da quelle che sono le normali e dure routine giornaliere.
Ci si è indirizzati allora su questa branca del diritto, il diritto immobiliare da e verso l’estero, che coniuga interessanti tematiche degli Istituti italiani, a quel diritto internazionale che, affascinante e appannaggio di una élite, permette oggi a chi scrive, di viaggiare con il pensiero ma sempre più agognando approdi lontani.

Glossario immobiliare in generale