Mediazione immobiliare

2015

Accade sempre più frequentemente negli ultimi anni che investitori italiani orientino i propri risparmi nell’acquisto di una proprietà immobiliare negli Stati Uniti o, al contrario, che cittadini statunitensi decidano di investire comprando casa in Italia.

Le prime difficoltà che si palesano, per chi fosse interessato a tale investimento, riguardano la sottoscrizione del contratto di mediazione immobiliare in quanto la disciplina statunitense differisce da quella italiana sotto alcuni aspetti.Il presente articolo si prefigge lo scopo di evidenziare, seppur in forma riassuntiva e senza alcuna pretesa di esaustività, le principali differenze fra le discipline in esame al fine di rendere edotto l’investitore delle possibili criticità che si possono incontrare nei suoi rapporti con l’agenzia immobiliare.

Premesso che entrambe sono sotto moltissimi aspetti affini, la prima differenza rilevante è quella concernente la provvigione: in Italia questa va corrisposta al mediatore da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, mentre negli Stati Uniti è a carico del solo venditore.

Tuttavia è bene ricordare che quest’ultima previsione, sebbene sia prassi consolidata nei contratti statunitense, è una clausola modificabile su richiesta del venditore e dunque imputabile contrattualmente ad entrambe le parti della compravendita immobiliare (venditore e acquirente) qualora fossero d’accordo.

Un ulteriore aspetto divergente è quello relativo alla cooperazione di più mediatori impegnati nella compravendita immobiliare. In entrambe le discipline ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione che, occorre specificare, è comunque quella già pattuita con il conferimento dell’incarico originario senza ulteriori incrementi; tuttavia mentre negli Stati Uniti è consuetudine comune avvalersi della cooperazione di più mediatori, in Italia questa facoltà viene utilizzata di rado.

Ciò comporta che mentre negli Stati Uniti si ha sia la figura del mediatore del venditore che del mediatore dell’acquirente, in Italia vi è la presenza del mediatore quale unico incaricato alla vendita dell’immobile, che si avvale di solito di collaboratori dell’agenzia (paragonabili ai saleperson) e svolge la propria attività mettendo in contatto il venditore con i potenziali acquirenti.

Di conseguenza mentre nel contratto di mediazione immobiliare statunitense è sempre inserita una clausola che autorizza il mediatore a pubblicizzare la proprietà in vendita nel Multiple Listing Service (MLS), servizio operativo che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili al fine di consentire un’ampia collaborazione tra i mediatori a favore sia delle agenzie che dei clienti, nel contratto di mediazione italiano quasi sicuramente non troverete una previsione in tal senso poiché, sebbene tale sistema si sia sviluppato anche in Italia sin dalla metà degli anni 90, non è ancora radicalmente diffuso.

Ad ogni modo si ribadisce che una clausola di questo genere comporta esclusivamente una quota di iscrizione nel MLS di solito molto bassa, poiché in ogni caso sia il mediatore a cui è stato conferito l’incarico che il mediatore di un potenziale acquirente, in caso di esito positivo della trattativa, si divideranno il compenso originariamente pattuito senza ulteriori aumenti della provvigione a carico delle parti.

Un ulteriore aspetto di differenziazione riguarda la durata del contratto di mediazione immobiliare, elemento essenziale al fine di individuare i casi in cui il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione e che può essere causa di contenzioso tra le parti e l’agenzia immobiliare.

Preliminarmente è doveroso rammentare che in entrambe le discipline la provvigione è dovuta anche in alcuni casi in cui il mediatore non abbia partecipato concretamente alle fasi conclusive dell’accordo; la tipica fattispecie che dà diritto al compenso è quella in cui l’attività espletata dal mediatore sia idonea a far incontrare il venditore con un potenziale acquirente e successivamente, alla scadenza del contratto di mediazione oppure in caso di preliminari trattative aventi esito negativo, le medesime parti concludano privatamente la compravendita.

Nell’ipotesi appena descritta sia la disciplina italiana che quella statunitense apportano delle cautele all’attività comunque espletata dall’agenzia in virtù del contratto di mediazione, prevedendo espressamente ed in maniera inequivocabile il diritto alla provvigione.

Per di più quando si conferisce all’agenzia immobiliare il diritto di vendita in esclusiva, in entrambe le normative la commissione è dovuta anche in ogni caso in cui il venditore reperisca privatamente ed autonomamente un acquirente durante la vigenza del contratto di mediazione.

Al contrario nell’ipotesi in cui il diritto di vendita non sia concesso in esclusiva, se contemporaneamente all’attività svolta dall’agenzia immobiliare il venditore reperisca autonomamente un acquirente, nessun tipo di commissione sarà dovuta.

Da ultimo, e sempre per quel che concerne la durata, è doveroso evidenziare un’ulteriore clausola sempre presente nei contratti di mediazione immobiliare statunitensi a tutela dell’attività del mediatore, quella concernente il periodo di protezione. Questo infatti si caratterizza come un lasso di tempo successivo alla scadenza del contratto (protection period), predeterminato contrattualmente dalle parti e durante il quale il professionista incaricato ha comunque diritto a percepire il proprio compenso.

Si rivela uno strumento volto a tutelare l’attività del mediatore in tutti i casi in cui le trattative, iniziate durante il periodo di vigenza del contratto di mediazione, si protraggono e la vendita si perfeziona successivamente alla scadenza dello stesso.

In tali casi, onde evitare che stante l’intervenuta scadenza del contratto il venditore non voglia riconoscere le competenze maturate dal professionista immobiliare, il periodo di protezione si rivela una clausola volta sia a tutelare il mediatore che a prevenire un eventuale contenzioso tra le parti contraenti.

Ad ogni modo, ed a prescindere dal tipo di investimento che si vuole effettuare, prima di firmare qualsiasi contratto è sempre buona norma consultare preventivamente un avvocato onde evitare di assumere obblighi contrattuali eccessivamente penalizzanti.

Avv. Francesco De Matteis (collaboratore di studio nel 2015