Investimenti immobiliari in Italia

2016

E’ un tentativo interessante, il progetto ideato dalla divisione internazionale dello Studio Legale Perugi (Lazio, Viterbo) in collaborazione con Nicholas Cammarano e dal broker Traci Cangiano della Cangiano Real Estate di Staten Island (New York), di promuovere gli investimenti immobiliari attraverso la commercializzazione di immobili italiani direttamente negli Stati Uniti. 

Lo Studio Legale Perugi mantiene la funzione che gli è propria di assistere le parti; da un lato l’investitore straniero affinché possa comprendere tutte le fasi della trattativa cui la legge nazionale è sottesa, dall’altro il venditore italiano che conferendo incarico a un broker statunitense, deve adattare il contratto di mediazione attraverso le norme di diritto internazionale privato. Nato inizialmente come progetto di nicchia per pochi estimatori, l’attività intrapresa a partire dal febbraio 2014 ha visto un esponenziale interessamento da parte di una variegata clientela affascinata dallo stile di vita nel nostro Belpaese. 

E’ altresì un’opportunità volta ad incentivare la vendita di immobili, soprattutto quelli di pregio, sul mercato italiano da molto tempo ma ancora invenduti in ragione dei costi e della mancanza di liquidità che fa eco alla crisi del Paese. Veniamo dunque al merito. Lo studio del Mercato immobiliare in Italia, occupa da sempre e da più parti, un’ampia letteratura comparativa sia a livello nazionale che internazionale. Sul web e’ agevole reperire del prezioso materiale, frutto della sinergia di Enti e Istituzioni, ma anche degli operatori del Mercato.

Per completezza delle informazioni, si può rinviare alle Relazioni ed ai Rapporti pubblicati dalla Banca d’Italia che contengono sondaggi, statistiche e studi approfonditi su ogni aspetto immobiliare.^[1]

Nel rimandare a tali interessanti letture, possiamo sintetizzare alcuni dei contenuti per la parte che qui ci interessa, tratteggiando altresì l’esperienza personale che viene toccata con mano nel Centro Italia, ove ha sede questo Studio legale. Senz’altro le considerazioni saranno le medesime, salvo eccezioni, per il resto dell’Italia. Riprendiamo il tema dell’investimento in Italia attraverso l’acquisto immobiliare. 

E’ noto che il Mercato immobiliare costituisce da sempre una voce importante della ricchezza nazionale e la maggior ricchezza per le famiglie italiane.[2] Nel 2008, la crisi finanziaria ha interrotto tuttavia quella lunga fase di favorevole ciclo immobiliare reso possibile da una vantaggioso accesso alle fonti di finanziamento che permetteva agli italiani di richiedere un mutuo a basso tasso di interesse con durata ultra trentennale. 

Negli ultimi sei anni quindi, si è assistito ad un forte decremento di tale settore che, sebbene in stimata ripresa dal 2015, rimane nel complesso debole. Nonostante la perdita del valore immobiliare, non è così facile acquistare. La riduzione generale dei redditi delle famiglie, ha indotto queste a far accesso al credito bancario. Ma le banche non concedono facilmente mutui e se lo fanno vogliono a copertura più di una garanzia. Pari difficoltà sorgono anche per coloro che vogliono vendere per avere una liquidità o perché stanchi dell’eccessiva imposizione fiscale (per chi ha più di un immobile).

Il divario tra l’offerta e la domanda, (non tutti sono disposti a svendere, e si vuole almeno recuperare quanto si è speso), oltre alle suddette cause, hanno contribuito alla stagnazione del Mercato e alla perdita di valore degli immobili. Da queste contingenze, l’investimento da parte del cittadino estero potrebbe essere allora una buona opportunità. 

Allo stato sembrerebbe che molti italiani, anche per vincolo affettivo, preferiscano mantenere, ovvero ristrutturare il proprio immobile. Lo Stato italiano ha promulgato infatti apposite leggi^[3] che incentivano il recupero del patrimonio edilizio, così come gli interventi di riqualificazione energetica dei fabbricati. Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile recuperare anche tutte le spese connesse per la progettazione e le prestazioni professionali. Rileviamo tuttavia come tale opportunità non venga sovente sfruttata.

A causa dei costi talvolta alti da anticipare e del rimborso che viene ripartito su un periodo a medio-lungo termine^[4], si preferisce “risparmiare” nell’immediatezza, affidando i lavori in nero, concordando, forse più di prima, un basso costo. Così facendo si vanifica l’obiettivo che la legge si era prefissata e che vedeva, tra gli altri, quello di disincentivare l’evasione fiscale. Per quel che qui rileva, vi è da dire che la legge italiana accorda anche all’investitore estero tali benefici. 

Anzi, prima ancora, ricordiamo come questi potrebbe giovarsi dell’ulteriore beneficio cui gode l’abitazione principale che segue un regime tributario di favore essendo esente da imposte sia sul reddito che sul patrimonio. [5] Si pensi che si ha diritto alle agevolazioni anche con la semplice messa in possesso dell’immobile, ovvero, stipulando un contratto preliminare di vendita se questo e’ stato registrato^[6]. 

Pari diritto si conserva nel caso in cui i lavori sono stati eseguiti dal venditore che ha la possibilità di scegliere se continuare ad usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente dell’immobile. Le motivazioni che devono spingere all’ investimento in Italia, quindi, possono muovere anche da questa opportunità. La procedura non è così complessa, salvo rispettare le forme imposte atte a comprovare ogni esatto esborso.

Sotto il profilo di sicurezza dell’acquisto ci si potrà sempre avvalere dell’assistenza di un avvocato, rammentando altresì che la legge di Stabilità del 27.12.2013, allineandosi alla prassi comunitaria nelle transazioni immobiliari, ha introdotto il deposito notarile del prezzo di vendita. Il prezzo non sarà più pagato direttamente al venditore, ma verrà consegnato al notaio, il quale è obbligato a versarlo in un apposito conto, unitamente alle imposte e agli onorari, per poi svincolarlo al venditore solo ad avvenuta registrazione e trascrizione. La norma introdotta è una ulteriore garanzia per investitori stranieri, perché le somme depositate saranno sottratte ad eventuali azioni giudiziarie dei creditori del venditore. Concludendo. In un’ottica dilatata nel tempo, l’investitore estero che ha liquidità, potrebbe conseguire un buon vantaggio economico.[7] Per il resto, anche potendo spingerci ad esaminare altre angolazioni, non sentiamo di dover ulteriormente argomentare. L’Italia non ha bisogno di presentazioni!

John Maynard Keynes diceva: “Investire con successo significa anticipare le anticipazioni degli altri.” Che questo sia oggi un monito per gli investitori esteri, non c’è dubbio.

Alfredo Perugi         Francesco De Matteis

AVVOCATI

^[1] L’evoluzione del mercato immobiliare è esaminata dalla Banca d’Italia nella Relazione annuale, nel Rapporto sulla stabilità finanziaria e nel Bollettino economico.

Si veda anche l’Osservatorio Immobiliare sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ove per ogni singolo Comune si può trovare la quotazione immobiliare.

^[2] Il 70-80% degli italiani possiede una casa di proprietà.

^[3]Vd: Per le riqualificazioni energetiche la legge n. 449/97; per le ristrutturazioni edilizie la legge n. 296/06.

A tal proposito la detrazione fiscale per ristrutturazioni edilizie è disciplinata dall’art. 16 bis del Dpr 917/86 e, dal gennaio 2012, è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011. Tuttavia nel corso degli anni la disciplina concernente tale agevolazione è stata continuamente modificata, da ultimo con legge n. 147/2013 la quale ha prorogato al 31/12/2014 la possibilità di usufruire della detrazione Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche) al 50%, con un limite massimo di spesa di 96.000,00 euro per unità immobiliare, e stabilito una detrazione del 40% per le spese che saranno sostenute nel 2015. Dal 01/01/2016, invece, la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000,00 euro per unità immobiliare.

Al fine di beneficiare della suddetta opzione è bene ricordare che la detrazione va ripartita in dieci quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui è sostenuta la spesa ed in quelli successivi; giova inoltre ricordare che il contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Infatti non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta; e ciò vuol dire che non ne è ammesso il rimborso, né tantomeno può essere conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo. Seppur di difficile comprensione, soprattutto per l’investitore straniero, tali premesse si rendono doverose al fine di una migliore comprensione dell’immobile che si vuole acquistare, dell’investimento che si sta effettuando e dei vantaggi di cui si può usufruire. 

Senz’altro le succitate agevolazioni fiscali (qualora sia possibile beneficiarne), oltre a stimolare un recupero di abitazioni già esistenti costituiscono un ulteriore incentivo per tutti coloro che desiderano acquistare immobili antichi e caratteristici, anche in cattive condizioni e pertanto ad un prezzo ancora più basso, per poi ristrutturarli, usufruendo degli incentivi previsti ed aumentando in maniera esponenziale il valore effettivo dell’investimento realizzato.

^[4] Tali detrazioni, non sono cumulabili tra loro, sono da ripartire rispettivamente in 10 e 5 anni.

^[5] Sotto l’aspetto pratico l’investitore estero, acquistato un immobile, dovrà presentare per una sola volta la Dichiarazione IMU, e per gli anni successivi la Dichiarazione IRPEF.

In particolare: ” Ai sensi della normativa italiana, i redditi di terreni e fabbricati ubicati nel territorio dello Stato sono imponibili in Italia anche se sono posseduti da contribuenti non residenti. Tuttavia, se il contribuente risiede in un Paese che ha stipulato con l’Italia una Convenzione per evitare le doppie imposizioni, potrà certamente fruire delle misure previste dalla Convenzione stessa, per evitare che su tali redditi si verifichi una seconda imposizione“.

^[6]Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

^[7] Una metratura limitata sembrerebbe preferita perché facilmente rivendibile per il futuro e con maggiori possibilità di guadagno. Ma si è visto che nel primo trimestre del 2014 si è vista una ripresa per gli acquisti di immobili di pregio con ampie metrature.

PRESS

Firm seeks to make foreign investors out of New Yorkers by linking up with a partner in the old country to sell everything from vineyards to rustic stone houses. Dire state of Italian economy, and bombed-out real estate prices, help broaden the appeal.

By Joe Anuta
Updated: August 4, 2014 4:02 p.m.

While many real estate brokerages in New York have prospered mightily in recent years by advising overseas-based buyers on their purchase of property here, a Staten Island family firm with roots to the borough dating back 50 years hoping to do well by doing the exact opposite.
Cangiano Estates, which bills itself as an outfit that “strives to differentiate itself from other local real estate companies,” has come up with a novel way to do so.  It has partnered with Perugi and Associates, a law firm located in the historic Italian city of Perugia*, southeast of Florence, to make it easier for New Yorkers to buy residential property in the old country.*
“Being a company with Italian heritage, we are opening a door for local residents to invest there,” said the firm’s owner, Traci Cangiano. “It’s not incredibly lucrative—it’s more of a heritage thing.”
The campaign began in the spring. Currently, the Staten Island broker has about a half dozen property listings in Italy. They range from rustic stone houses, to ranches and vineyards, though no deals have closed to date. The idea behind the arrangement was to ease stateside investors’ anxieties  about working in a totally unfamiliar market with its own rules, regulations and way of doing business. What also helps is the dire state of the Italian economy in recent years, a condition which has helped drive real estate prices downward. 
 
”Right now the economy is tough in Italy, and it’s actually easier to sell an Italian property in the United States,” said Nick Cammarano, a Staten Island native who works for Perugi in Italy, and visits sites on behalf of Ms. Cangiano and her New World clients.
The partnership will help translate documents into Italian and navigate the real estate regulatory environment there. Ms. Cangiano, who was past president of the Staten Island Board of Realtors, is also partnering with a second Italian law firm to market commercial properties.

* city of Viterbo